Charges locatives : Ne pas oublier la régularisation !

Lorsqu’un locataire signe un bail d’habitation, il s’engage à régler non seulement un loyer, mais aussi des charges sous la forme de provisions mensuelles. Un bailleur (propriétaire) peut en effet réclamer à son locataire des charges qui sont dites « récupérables ». La nature de ces charges dites récupérables ou locatives figure dans une liste (limitative) qui a été fixée par un décret de loi du 26 août 1987 (décret n°87-13).

Si le bailleur a prévu des provisions pour charges dans le contrat (ou bail) de location, ces charges locatives doivent impérativement faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il s’agit de comparer le total des provisions payées par le locataire dans l’année, avec les dépenses effectivement engagées par le propriétaire pendant l’année de référence. Cette comparaison devra faire l’objet d’un remboursement ou d’un rappel selon les années. Le décompte individuel de charges de copropriété constitue le plus souvent le document de base pour l’établissement de ce comparatif.

Lorsque le montant total des provisions payées dans l’année est supérieur au montant réel des charges locatives, on parle de « trop perçu ». Si le propriétaire n’a pas procédé à ce remboursement, le locataire est en droit de demander le remboursement des sommes payées en trop. Dans le cas d’une action du locataire devant les tribunaux en vue de récupérer les sommes dues, faute de remboursement, celui-ci dispose d’un délai de 3 ans pour engager son action à partir de la date de paiement des charges locatives payées en trop.

Récemment, la Cour de cassation, a modifié sa position sur le point de départ du délai pour engager une action devant les tribunaux. Dorénavant, le délai de prescription est toujours de 3 ans, mais à compter du jour de la régularisation qui seule permet de déterminer l’existence des sommes trop payées.

Notre conseil est de toujours procéder à la régularisation annuelle des charges locatives, et ce avant la fin de l’année civile qui suit leur exigibilité. A défaut, le locataire a la possibilité de demander un paiement échelonné sur 12 mois du montant de la régularisation.